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證券日報:樓市復工 應注重夯實行業發展“地基”

http://finance.sina.com   2020年03月25日 10:58   北京同乐城国际线址網

  原標題:今日視點:樓市復工 應注重夯實行業發展“地基”

  來源:證券日報

  張 歆

  近期,部分地方樓市政策的“施工”顯得有些急躁。

  2月21日以來,至少有包括河南省駐馬店市、陝西省寶雞市等四地出現樓市政策發佈後又迅速撤回的情況。

  筆者認爲,作爲在GDP中佔比7%的行業,房地產業確實需要有序復工復產。但是,無論是政策的發力點,還是解讀的着眼點都不應侷限於“降首付”“購房補貼”等某一個維度,更不能就此判斷調控鬆動與否。對於樓市而言,復工復產的最好方式應該是政策藍圖設計完善、“施工企業”主動夯實發展“地基”。

  首先,樓市復工有着明確的政策導向,無論是地方政府還是房地產企業,都應該按圖索驥。

  去年12月份召開的中央經濟工作會議在提及樓市調控時表示,“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展”。應該說,穩地價、穩房價、穩預期的“三穩”已經描述了行業發展路徑。

  筆者認爲,受疫情擾動,目前政策面支持樓市復工復產、實現“三穩”,實際上有“過和不及”兩方面風險需要注意:其一是政策刺激過度,行業佔據過多金融資源,影響其他產業有效融資;其二是受疫情等因素影響,有效購房需求不足,房地產企業大面積面臨資金流動性壓力,從而影響行業平穩發展。

  因此,對於地方政府而言,政策支持樓市的施工圖必須通盤考慮,穩紮穩打。

  其次,市場應正確理解 “因城施策”的政策表述,避免過度解讀,更不應輕言“調控放鬆”。

  鑑於我國房地產業發展的區域性特點,樓市調控政策一直堅持“因城施策”,換句話說,各地方或金融機構可以在其授權範圍內更有針對性地制定和實施具體舉措。不過,這種個性化方案有着嚴格的前提——“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。此外,央行多次表態,“不將房地產作爲短期刺激經濟的手段”。結合今年以來LPR的變動態勢來看,銀行業金融機構對於中長期貸款的定價並未明顯放鬆。

  對於資金密集型的房地產業而言,在政策面、資金流動性和價格都沒有放鬆的前提下,判斷“調控放鬆”顯然沒有足夠的邏輯支撐。而且,近日銀保監會也直接表態稱“房地產金融政策沒有調整和改變”。

  第三,樓市復工應真正立足長遠,房企更應注重夯實中長期發展根基。

  正如萬科在年報致股東信中所言,“沒有成功的企業,只有時代的企業。企業始終處於不斷變化的場景之中”。2020年,萬科要重點做好三件事:第一是對市場環境變化進行更深入的分析,回到基本商業邏輯,探尋在多變環境中可以保持不變的應變方法;第二是聚焦產品力和服務力,做好精益運營,提升競爭能力和經營效益;第三是深化組織重建,在實踐中檢驗組織能力與效能,完成事人匹配。

  筆者對於萬科的選擇深以爲然。如果房企還沉浸於等待“大水漫灌”等政策強刺激,忽視政策引導下,市場需求質和量的改變,居民資金投資理念、投資廣度的改變,那麼在不遠的未來,“活下去”或許對其也會是一種奢望。

  “回歸初心,遵循規律,更加貼近客戶、貼近市場,積極擁抱變化,快速試錯,快速學習,快速進化,才是應對危機最好的方法論”。筆者借招商銀行田惠宇行長的年報致辭與樓市復工者共勉。

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