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沈天晴的資本魔術 佳源服務赴港“趕考”

http://finance.sina.com   2020年07月31日 14:33   中國經營報

  沈天晴的資本魔術 佳源服務赴港“趕考”

  本報記者/方超/童海華/上海報道

  “把資本市場這條路越走越遠”的佳源國際董事局主席沈天晴,正在等待屬於他的第二家港股上市公司。

  日前,佳源國際對外發布公告稱,其建議分拆佳源服務控股有限公司(以下簡稱“佳源服務”)在港交所主板上市,聯席保薦人爲海通國際與國泰君安國際,成爲彼時在一週時間內第四家謀求赴港上市的物業公司。

  佳源服務申報稿顯示,2017~2019年,佳源服務營收分別爲2.09億元、3.31億元及4.54億元,同期淨利潤分別爲1834萬元、3577萬元及5021萬元,呈現出快速增長之勢。

  但在亮眼成績的另一面,過於依賴單一區域、增值業務營收佔比低及毛利率不敵上市同行等問題亦成爲外界關注重點,如在2019年,佳源服務來自社區增值服務的營收佔比僅爲4.8%。

  對於上述疑問及未來發展問題,《中國經營報》記者此前致電致函佳源服務相關負責人,但其回覆稱,“因受到香港交易所的上市規則規管,我司不便對外就有關公司上市工作進行披露。”

  十年資本騰挪

  儘管手握多家國內外上市平臺,沈天晴似乎仍想趕一回物企上市潮流,推動佳源服務赴港上市。

  相關信息顯示,佳源服務前身系浙江佳源物業管理有限公司。天眼查顯示,其成立於2004年4月,服務於大型住宅、商住綜合體、寫字樓、企事業單位等各類業態,沈天晴爲佳源服務實控人。

  佳源服務申報稿顯示,其成立後,由卓雄偉作爲獨資經營者設立的怡城物業及嘉興同盛分別擁有60%及40%股權,而嘉興同盛則由上海五恆悅、嘉興市錦海置業有限公司(以下簡稱“錦海置業”)分別擁有90%及10%股權,上海五恆悅由五位獨立第三方實際擁有,而錦海置業由沈天晴及其配偶實際擁有。

  在佳源服務成立僅1年之後,嘉興同盛將佳源服務40%的股權轉讓給了怡城物業,代價爲200萬元,但佳源服務股權變更的步伐並未停止。

  在幾年之後的2012年、2014年,沈天晴旗下公司分別以400萬元、100萬元的價格,獲得了佳源服務80%、20%的股權,即沈天晴共以500萬元的價格實現了對佳源服務的完全控股,而這距離佳源服務成立的時間剛好滿10年。

  值得注意的是,佳源服務申報稿顯示,在佳源國際收購沈天晴物業管理業務的內部重組計劃下,在“相關轉讓完成後及截至最後實際可行日期,佳源服務由本公司的間接全資附屬公司浙江禾源全資擁有”。

  而這家創始於2004年的物業企業,在經歷一系列股權變更後,最終被沈天晴推上了赴港上市路。

  6月26日,佳源國際對外發布《建議分拆佳源服務控股有限公司在香港聯合交易所有限公司主板獨立上市》的公告,讓佳源服務謀求上市的計劃爲外界所知。

  但記者梳理髮現,佳源服務上市的計劃早已有之,早前的3月10日,在佳源國際2019年年度業績媒體電話會議上,佳源國際副主席張翼稱,鑑於目前物管市場的想象空間,以及對地產主業的助力作用,企業正在內部討論推進物管分拆的上市計劃。

  值得注意的是,佳源服務如成功在港上市,將成爲繼佳源國際後,沈天晴所擁有的第二家港股上市公司。相關信息顯示,不僅如此,佳源系在2016年及此後時間內,還先後擁有澳股博源控股、A股美麗生態等多家國內外上市公司。

  而崇尚“借力資本市場”的沈天晴亦曾在受訪中表示,佳源集團將“把資本市場這條路越走越遠、越走越寬、越走越好”,緊跟物業上市潮流,推動佳源物業赴港上市,顯然成爲其不願錯過的目標。

  依賴長三角

  除去500萬元拿下佳源服務的故事外,這家起源於嘉興的物業企業,當下也獲得外界不小的關注。

  佳源服務申報稿顯示,在2017~2019年,佳源服務的在管建築面積分別爲1400萬平方米、1920萬平方米及2610萬平方米,而在已簽約總建築面積方面,截至2019年底,佳源服務約爲3880萬平方米。

  值得注意的是,無論是在管面積方面,還是已簽約面積方面,佳源服務都呈現出高度依賴單一區域的特點。

  申報稿數據顯示,2017~2019年,在建築面積上,長三角區域佔比分別爲92.1%、92.6%、84.3%,而來自長三角區域的營收佔比,也分別達到95.6%、93.3%、94.0%。

  與此類似的是,在在管物業數量上,長三角三省一市達到119個,佔佳源服務在管物業總數量的84.39%,而在已簽約但未交付的物業數量方面,長三角佔比也達到82.10%。

  對此,有市場人士認爲,高度依賴單一區域類似於“雞蛋集中放在一個籃子裏”,可能讓物業企業在後續發展中面臨業績波動的風險。

  佳源服務亦在申報稿中將該點列爲風險因素,“我們的大部分業務集中於長江三角洲地區,我們容易因該地區的政府政策或經營環境出現任何不利發展而受到影響。”

  但上海中原地產分析師盧文曦則認爲,“集中在長三角沒什麼太大問題”,“物業公司主要是靠服務,不是靠房價高低決定企業營收,接盤接的越多越好”,而長三角區域經濟發達,某種程度上有利於物企。

  儘管如此,起家於嘉興的佳源服務,也在不斷謀求拓展管理區域。相關信息顯示,2018~2019年,其先後收購杭州民安、平湖星洲置業、湖南華冠等企業。

  在一系列收購動作之下,2017~2019年,來自佳源系企業開發的物業營收,佔佳源服務物業管理總收入比例分別爲96.3%、90.8% 及79.4%,呈現出快速下降的趨勢,2019年快速降至80%以下。

  “不斷收購的目的,還是爲衝擊IPO做服務。”盧文曦認爲,第三方營收佔比越高,上市前的財報越漂亮,都由於企業上市,“就算暫時沒有上市,也可以融到很多的風投資金”。

  記者注意到,在佳源服務目前在管物業佈局中,遼寧、天津兩地數量爲1,而在已簽約但未交付物業佈局中,有6個省數量爲1,有項目佈局西至新疆、南至海南,兩地數量皆爲1,有市場人士認爲,如此將對企業管理帶來相當大的挑戰。

  而對於此前連續進行的收購動作意圖及管理難題,佳源服務方面並未對記者採訪函進行回覆。

  毛利率偏低

  值得注意的是,除了迅速提升的第三方項目營收佔比外,佳源服務還因毛利率低於港股上市同行而引發關注。

  財務數據顯示,2017~2019年,佳源服務的毛利率分別爲21.8%、23.8%及23.9%,而興業證券研報認爲,2019 年行業綜合毛利率達到 30.1%,2016~2018年行業綜合毛利率分別爲 25.2%、26.5%、27.7%。

  而在佳源服務的營收佔比中,2019年,物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務業務佔比分別爲80.4%、14.8%、4.8%,而毛利率分別爲22.9%、25.6%、35.1%,社區增值服務業務毛利率爲三項業務中最高,在2017~2018年亦如此,皆超過30%。

  儘管社區增值服務毛利率較高,但讓佳源服務尷尬的是,2017~2019年,該項業務的營收佔比卻從未超過5%,分別爲4.7%、4.7%、4.8%。

  “社區增值服務毛利率遠高於企業整體毛利率,可以爲企業帶來更高的經濟效益。”中指研究院如此表示。而《2020物業服務企業上市公司測評報告》披露的2019年部分上市物企數據顯示,社區增值服務營收佔比最低爲7.3%,最高達25.7%。

  佳源服務也在申報稿中提示稱,“增值服務可能無法按計劃增長”,如無法通過增值服務吸引現有或新的開發商和業主,其“經營業績、財務狀況和業務前景可能會遭受重大不利影響。”

  此外,申報稿還顯示,2017~2019年,佳源服務的流動比率分別爲0.9、1.2、1.1,速動比率爲0.9、1.2、1.1。而上述測評報告顯示,從短期償付能力上看,2019年,26家上市物企的流動比率主要處於1.12至3.56範圍內,平均值爲1.92。

  佳源國際在此前建議分拆的理由中,亦曾如此表示,分拆上市能夠直接接觸資本市場以進行股本或債務融資,爲佳源服務現有業務及未來擴充提供資金。

  但物業上市賽道顯然越來越擁擠,截至7月31日,已有近10家企業在排隊,等待港交所放行。

  一位不願具名的行業分析師對此直言,“現在市場還是比較看好物業板塊”,但其同時表示,未來市場會越來越呈現出“強者恆強”的狀態,“市場集中度進一步提升的趨勢不可避免”。

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