北美首頁 | 新聞 | 時尚 | 大陸 | 美國 | 娛樂 | 體育 | 財經 | 圖片 | 移民 | 微博 | 健康
加密貨幣歡迎試用
Value Engine Stock Forecast
ENTER SYMBOL(S)

剝離物業公司止虧 寧波房企“一哥”榮安地產擴張陷困境

http://finance.sina.com   2020年07月31日 14:32   中國經營報

  剝離物業公司止虧 寧波房企“一哥”榮安地產擴張陷困境

  本報記者/劉頌輝/寧波/上海報道

  因營業收入和淨利潤下滑,寧波市第一家房地產上市公司榮安地產股份有限公司(000517.SZ,以下簡稱“榮安地產”)剝離了物業服務平臺。

  近日,榮安地產發佈公告,該公司、寧波榮安房地產開發有限公司擬與寧波香安企業管理有限公司(以下簡稱“香安企管”)簽訂協議,將寧波榮安物業服務有限公司(以下簡稱“榮安物業”)的100%股權轉讓給香安企管,交易價爲3127萬元。交易雙方都是榮安地產董事長王久芳控制的企業,構成關聯交易。

  克而瑞數據顯示,2019年,榮安地產以操盤金額164.5億元排在全國前200強房企中第119位。屬於中小型區域房企。

  王久芳此番“左手倒右手”的買賣,與今年業績震盪不無關係。財報顯示,今年前三個月,榮安物業淨虧損約600萬元,榮安地產淨利潤也下滑96.64%。《中國經營報》記者在走訪寧波房地產市場期間還發現,榮安地產樓盤銷售人員稱可以介紹辦理房屋抵押經營貸款用於購房。

  針對上述問題,記者多次致電致函榮安地產,公司品牌管理中心一名負責人表示,公司所有樓盤是以案場公示的規則合法合規開展銷售,按照政府部門規定的標準執行,不允許信貸資金違規進入房地產,對於置業顧問的具體行爲,自己並不清楚。

  拆分物業板塊

  根據7月17日發佈的公告,榮安物業將與上市公司榮安地產切割,劃到註冊僅一個月的香安企管旗下。

  香安企管成立於2020年6月19日,實際控制人王久芳持有榮安集團股份有限公司(以下簡稱“榮安集團”)50%股權,持有榮安地產股份9.45億股,王久芳持有香安企管51%的股權且擔任香安企管執行董事及法定代表人,公司董事、總經理王叢瑋持有香安企管49%的股權。香安企管爲榮安地產的關聯方。

  目前,榮安物業主要從事物業管理服務,涉及保安、保潔、綠化、物業維修及保養等多項服務,爲榮安地產提供服務的項目有星空裏、勸學裏、溫嶺東宸華庭、海尚 望府、林語春風、柳岸潮鳴、海上明月、新悅府和桐鄉榮安府等。

  榮安地產方面表示,榮安物業屬於勞動力密集型行業,勞動用工風險日益加大,且榮安物業管理規模相對較小,未形成規模效應,仍需投入較多的人力、物力等資源。截至 2019 年末,榮安物業員工共計835人,占上市公司員工總數的 52.35%。本次股權轉讓有利於上市公司精簡人員,提升人均效能,集中資源專注發展房地產主業。

  公告顯示,2017~2019年,榮安物業淨利潤分別爲497.33萬元、899.33萬元、2784.52萬元。但今年一季度淨利潤急轉之下,跌至-577.35萬元。截至今年一季度末,榮安物業賬面淨資產爲 117.59 萬元。受此影響,2020年一季度榮安地產的淨利潤也出現了96.64%的跌幅,爲1970.99萬元。

  “對比綠城、濱江和南都物業,榮安此舉不排除是爲日後物業公司獨立上市做準備。”資深地產觀察家、地產杭州客創始人李永生認爲,榮安物業獨立之後,不僅可以繼續爲榮安地產的項目提供服務,還方便接其他品牌項目的訂單,擴大公司的盈利面。

  物業服務公司一直被房地產業內吐槽是賠本賺吆喝,今年卻出現了扎堆上市的熱潮。在金科智慧服務、世茂服務向港交所遞交招股書後,上半年分拆物業上市的申請數量增至12家,僅6月份就有5家,遠超去年同期水平。

  不過,參照上市物業公司的業績水平,榮安物業還相差甚遠。截至2019年末,碧桂園服務、綠城服務、保利物業和雅生活服務營收排在行業前列,以保利物業爲例,營業收入60億元,淨利潤5億元。

  上海中原地產市場分析師盧文曦表示,拆分物業平臺上市是近兩年房地產行業的趨勢之一,但考慮到榮安物業的盈利能力,並不符合這一特徵。

  業績“過山車”

  “上半年,中小型房企的銷售業績受影響較大,復工復產之後,企業的工作效率追趕不及時,工程達不到要求,就沒法取得預售證形成銷售。不排除是因爲物業公司業績差,剔除之後,讓上市公司的財報美化好看。”對於榮安地產的資產騰挪行爲,盧文曦分析認爲。

  榮安地產的年報顯示,2017~2019年,公司營業收入分別爲42.64億元、39.68億元、66.63億元,淨利潤分別爲5.42億元、6.08億元、18.89億元。2020年一季度,榮安地產營收和淨利潤雙雙下跌,降幅分別達到73.28%、96.64%,錄得4.99億元、1970.99萬元。

  若從銷售規模來看,榮安地產近三年增長趨勢明顯。2017~2019年,公司的權益住宅簽約收入從53億元上漲至201億元,權益銷售回款從52億元上漲至170億元。

  由於大手筆拿地擴張,榮安地產的資金狀況並不算樂觀。2017年,榮安地產在土地市場上的投入明顯加大,當年拿地數量爲15宗,同比增加近一倍。2018年新增土地繼續增加至20宗,2019年略有減少,爲16宗。

  2017~2018年,榮安地產經營活動產生的現金流淨額一直爲負,而且跌幅非常大。其中,2017年爲-2.62億元,同比跌244.2%;2018年爲-27.16億元,同比暴跌937.44%。2019年公司現金流逐漸回正,爲4.68億元。2020年一季度,榮安地產經營活動產生的現金流淨額又同比下跌27.78%至-3.46億元。

  值得注意的是,榮安地產的負債規模也在持續攀升。年報顯示,2017年榮安地產負債總額爲89.57億元,2018年增加至195.47億元,同比增長118.2%,2019年再增加70.17%至332.64億元。資產負債率也從67.9%增加至2019年的83.1%。

  由於榮安地產至今未披露半年度業績報告及業績預告,對公司業績發展狀況和戰略規劃,上述榮安地產品牌管理中心的負責人表示,具體以公司披露的公告爲準,自己不方便回覆。

  對此,盧文曦置評,在目前階段,中小型房企切忌“撒胡椒麪”,只能用有限的資金進行精準投放,擇機在三、四線城市拿地,有意向地把控開發節奏,控制負債率和財務槓桿。最好能夠聯手第一梯隊的房企合作開發,爭取與大型房企報團取暖的機會。

  案場的“隱祕操作”

  公開資料顯示,榮安地產的前身可追溯到創建於1965年的寧波機牀總廠,是寧波第一家上市企業,經過多次資產重組,退出製造業轉而進軍房地產經營與開發,開發項目主要分佈在長三角地區。

  7月中旬的一個工作日,記者走訪寧波房地產市場。在鄞州區堇山中路與錢湖南路交叉口的榮安江南潤園、江楓曉月售樓處,一名置業顧問介紹,兩個樓盤於6月底開盤,還有部分房源在售。若是看中房源,可以幫忙聯繫中國民生銀行的“老師”辦理房屋抵押經營貸款,解決購房時資金週轉問題。

  “項目快賣完了,只剩一套精裝房,付完定金就可以直接買。”據該名置業顧問介紹,榮安江南潤園5、6、7號樓125平方米的房源售罄,只剩4號6樓一套150平方米的房源在售,總價602萬元,江楓曉月也只有西邊一套220平方米的房源,其他都已賣完。

  7月31日,記者從寧波市房產交易信息服務網查詢發現,榮安江南潤園(備案名:望江南潤園)於6月19日取得預售許可證,7幢樓236套房源,備案均價爲39920.2元/平方米,已售93套房源,仍剩下143套待售。江楓曉月(備案名:江楓曉月府)於6月24日取得預售許可證,7幢樓共139套房源,已售住宅56套,剩下76套住宅在售。

  該名置業顧問還透露,可以用親戚的房子抵押貸款來購房,如果對方的房屋沒有貸過款,抵押後的貸款額度更高。“抵押貸款幾十萬,問題不大。最近抵押貸款做得很快,我聯繫銀行一個老師,兩三個星期就能放款。”其宣稱,抵押經營貸款辦理之後,可以選擇先還利息,兩年後再還本金。比如說貸款70萬元,本金一年還一次,還的時候可以週轉一下,先還進去再借出來,“都是正常的國有銀行或者商業銀行,比如民生銀行等。”

  盧文曦指出,房地產抵押申請的消費貸和經營貸流入樓市是銀監會明令禁止的行爲,雖然對開發企業來說影響不大,卻擾亂了市場秩序,將風險轉嫁到購房者的頭上。後期若房價上漲,購房者收益,債務可以覆蓋;若房價下跌過多,購房者一旦投資受損,扛不住就會拋售,損失都是由消費者自己承擔,或者是銀行處理,小範圍裏只是個人投資失敗,如果地區多個樓盤都辦理該項業務,會有金融風險的可能性。

  “公司旗下所有的樓盤,都是以案場公示的規則進行銷售,按照政府有關部門規定的標準來執行,信貸資金不能違規進入房地產,置業顧問個人的具體行爲,我也不清楚。”榮安地產品牌管理中心一名負責人對記者表示。

  榮安地產.jpg

Bookmark and Share
|
關閉
列印