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房企東莞炒“地王” 周邊二手房一夜加價30萬

http://finance.sina.com   2019年11月08日 13:20   中國經營報

  入市價格普遍不達預期 周邊二手房一夜加價30萬 房企東莞炒“地王”

  本報記者/鍾廣蓮/童海華/深圳報道

  深圳市天健地產集團有限公司(簡稱“天健”)以1.87萬元/平方米的樓面單價拿下東莞萬江勝利社區一商住地塊不久,李先生(化名)將自己正在掛牌出售的一套二手房單價上調了3000元/平方米,總價提高了30萬元。

  李先生正在出售的住宅是位於東莞“金地外灘8號”一套99平方米的三房戶型,該小區緊鄰日前天健拍下的“地王”。10月初,李先生委託房產中介機構掛牌出售該套房屋,開價2.5萬元/平方米。在得知旁邊的商住用地拍出了1.87萬元/平方米的樓面價後,李先生便提高了報價。“等那塊地開發完成,到時候又能漲一波,所以我現在不着急賣。”

  “今年東莞連續拍出了幾塊高價地後,這些業主的心態就提高了。”中介人員吳姐(化名)告訴《中國經營報》記者,如果不是着急出手,現在很多業主都還想把價格再往上擡一擡。

  近期,記者走訪發現,近兩年東莞高價拍出的“地王”項目已相繼入市,在市場供需不平衡之下,不少項目的入市價格高企,也有部分“折本”出貨。而支撐這些地王項目的,有不少是深圳客戶。

  新盤去化良好 售價不達預期

  事實上,受拍地影響的不僅僅是二手房市場。近兩年來東莞刷新樓面價的“地王”頻出,在今年相繼入市。但是受限價影響,售價普遍低於預期。

  今年5月一項目開盤,推出3棟住宅樓和4棟商務公寓。內場銷售人員小劉(化名)告訴記者,截至8月底,不到3個月時間,推出的3棟住宅樓已售罄。“這是首次在東莞拿地建設的項目,要打開東莞市場,所以賣的價格比較低。”

  據介紹,該項目首次推出的住宅樓銷售單價在2.2萬~2.4萬元/平方米。9月推出最後一棟住宅樓,銷售價格達到2.5萬~2.7萬元/平方米。整個項目的銷售均價爲2.5萬元左右。除去建設、融資、發債等成本,僅以其2.04萬元/平方米的拿地成本來看,銷售溢價僅22%左右。

  此前,小劉表示,受旁邊地塊的影響,最後一棟住宅樓的銷售價格有望往上提。小劉提到的“旁邊地塊”指的是2016年9月某房企以2.5萬元/平方米的樓面價拍下的商住用地。記者走訪發現,目前該項目還在建設中。

  2018年萬科企業股份有限公司(簡稱“萬科”)旗下項目公司聯合中交地產股份有限公司(以下簡稱“中交”)、廣東中天實業投資集團有限公司(以下簡稱“中天”)以大約1.7萬元/平方米的樓面價奪得東莞鳳崗一宗地,建成“鳳崗四季花城”項目。該項目分爲別墅和洋房,今年5月別墅開盤,7月份推出洋房。洋房的銷售價格在2.8萬元~3.2萬元/平方米。

  根據現場銷售人員的描述,該樓盤的成交熱度極高。“第一棟剛推出來就賣完了,有些客戶沒搶到,就把名額轉移到下一棟去。”

  與臨深片區相比,東莞城區“地王”項目的去化情況似乎更勝一籌。

  2018年6月,首鑄一號(東莞)房地產有限公司拿下東莞南城一宗地,可售樓面價約爲1.7萬元/平方米,還附加“自持面積20%+自持年限不低於5年”的條件。並聯合萬科、中交、中天等開發商開發建設了“萬科首鑄翡翠東望”項目,項目分爲洋房和別墅。2018年年底開盤的別墅已售罄。洋房近期開盤,備案價格達到3.1萬元/平方米。目前9、10、11棟已售罄,剩餘7棟和8棟還有少量存貨。但並非所有的“地王”項目都能一帆風順。

  在取得黃江地塊之前,2016年8月,一央企就競得了樟木頭鎮樟羅社區一宗地,樓面價超過1.3萬元/平方米,成爲樟木頭地王。

  現場銷售人員介紹,去年該項目的部分公寓已經出售,今年4月推出住宅,住宅樓的備案均價在2.1萬元/平方米左右。記者走訪發現,各項折扣下來,該樓盤目前的銷售均價爲1.8萬元/平方米左右,比備案價低了平均2000元/平方米左右。除去建設、融資、發債等成本,僅以其1.3萬元/平方米的拿地成本來看,銷售溢價爲38%左右。

  一位不願具名的業內人士告訴記者,由於每個公司的拿地、發債、建設等成本差別很大,因此不同的樓盤項目盈利有着巨大差距。但是一般來說,都會接近拿地價的兩倍。“現在東莞大部分地王項目的售價明顯是不達預期的。”

  有另外一名房地產業內人士表示,一般樓盤的售價要比所有成本如融資、發債、拿地、建設等加起來高20%,開發商才算真正盈利。

  記者梳理髮現,銷售價格達到拿地樓面價兩倍的地王項目僅寥寥幾個。

  違規銷售尋盈利空間

  爲了尋求更大的利潤空間,不少樓盤項目花招百出。尤其是成本較高的“地王”項目。

  9月初,位於東莞市東城區的海德·琥珀臺項目開盤。有在該項目購房的購房者吳先生(化名)向記者反映,該樓盤存在內部選房、簽訂陰陽合同等違規行爲。

  吳先生表示,線上選房當晚,選房系統一直進不去,等到進入選房頁面的時候,顯示房源已被選完。吳先生在營銷中心現場瞭解到,有的房源早在開售前便通過內部渠道鎖定了。

  此外,根據該樓盤公佈的備案價格,均價在3萬元/平方米以上。然而,記者發現,有的房源備案價格僅1.5萬元/平方米。然而,在實際銷售中,並沒有1.5萬元/平方米的價格。

  有業主告訴記者,這幾套備案價爲1.5萬元/平方米的戶型要簽訂“陰陽合同”,“陰陽合同”加起來的銷售價格接近3萬元/平方米。“他們就是用公示出來的低價忽悠人。”一位瞭解內情的業內人士向記者透露,現在海德·琥珀臺項目因爲陰陽合同的問題無法順利備案。

  東莞不動產登記中心繫統顯示,海德·琥珀臺項目(備案名稱爲“海德城市花園”)共有5套備案價爲1.5萬元/平方米的戶型,均顯示“未備案”。以該樓盤需要“內定房源”的火熱程度,備案價格更低的戶型反而沒人選購?這也印證了上述業內人士的說法。

  對此,記者發函採訪了東莞市海德房地產開發有限公司,截至記者發稿,未獲回覆。

  除了簽訂“陰陽合同”獲取更多盈利外,還有的樓盤項目爲吸引外地購房者,在目前東莞嚴厲的限購政策下,想辦法規避限購。其中,社保延期是常見做法。

  2016年10月以來,東莞陸續出臺調控政策,對房地產市場實行嚴厲的“五限”政策,即限購、限貸、限價、限外、限售。其中,限外規定,非本地戶籍購房者購買首套房需提供兩年內在當地連繳一年的社保或個稅證明。

  而在不少樓盤項目,銷售人員聲稱沒有東莞購房名額的外地客戶可通過“社保延期”或“補繳個稅”的方式購房。關於這個現象,此前,本報記者曾在《“新一線城市”東莞樓市調控升級:深圳客增加,有項目銷售稱可社保延期》一文中進行過詳細報道。

  近期,記者走訪發現,通過社保延期幫助外地購房者獲取購房名額的現象依然普遍存在。

  對此,一位項目銷售人員告訴記者,很多外地客戶通過社保延期的方式購房,需要繳足半年或一年的社保。購房者需要先交納定金,支付部分首付款“定房”,等社保期滿之後,再付完剩下的首付款,正式簽訂購房合同,才能進行網籤和備案。不動產交易中心的數據顯示的是目前已進行網籤的客戶,但是還有大部分客戶因繳納社保的期限還沒到,因此還未進行網籤和備案。“但是我們這邊都有銷售記錄的,我們現在屬於清盤階段,才會有力度那麼大的折扣。”該銷售人員對記者透露。

  事實上,其他不少樓盤也通過社保延期的方式來吸引購房者。

  記者採訪過程中發現,業內普遍認爲,在現行的政策規範下,單個地王項目很難找到新的盈利增長點,而未來政府是否會根據實際情況調整調控政策,還需要看經濟形勢。但是短期來看,不會有太大的變化。

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