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鬱亮開啓第二個三年任期 第一任期鬱董履職及格麼?

http://finance.sina.com   2020年06月30日 02:03   北京同乐城国际线址網

  原標題:一勺言|一場沒有懸念的連任

  來源:一勺言

  今天晚間,鬱亮結束第一個董事長三年任期,並開啓第二個三年任期。

  這創造了一個關鍵覆盤時刻:第一任期,鬱董履職及格麼?

  過去五年,萬科失去行業規模一哥地位,也剋制了拿回第一的衝動。單從虛榮心的角度看,‘失去’是主流印象,沒有人來得及去想,‘失去’的背後是什麼?

  ‘失去’的背面,當然是,‘得到’。

  在普遍心理上,人們習慣於用失去的東西作爲評價人與事的標準。

  但是,從實用角度看,萬科得到了什麼,才是評價萬科董事長鬱亮第一個三年任期的核心指標。

  2015-2020,地產行業的所有參與者,共同經歷了五件大事:加槓桿,去槓桿,股災,中美離婚,新冠疫情。

  五件大事構成今日地產行業之最大公約數,塑造了當下中國經濟基本面與地產輪廓。

  但是對於萬科而言,五件大事之外,還疊加了其他兩件大事:萬科股權之爭,新舊業務平衡。

  七個大事,它們的‘嚴重後果’集中在過去三年兌現,與鬱亮的首個三年任期,完美重合。

  於是,一場全天候的測試與我們不期而遇。

  提前揭曉答案:鬱先生通過了這項測試,他的連任毫無懸念。

  那麼,萬科與它的投資者從中得到了什麼?

  大約三件事。

  第一件,歷經股權戰,萬科在3000億的市值水平線,搭建了一個更不依賴人脈而保持穩定的股東結構。

  6月最後一天,萬科的總市值在3000億元左右。

  萬科市值,曾經一度是它在股權爭奪戰中輿情的軟肋。五年前,很多人認爲,寶能出手,推漲股價,投資者集體發財——這一度是寶能最大的同情分。

  然而,寶能從25%的持股一路減持至不足2%後,萬科市值雖有下滑,但是寶能因素已經完全被市場消化,今天的萬科在沒有野蠻人概念下仍高達3000億元,衆目睽睽之下,完成了一次大型水分榨乾試驗。

  結果表明,沒有併購概念加持,憑藉自己的內生增長,萬科市值也能讓人掙錢。

  更重要的是,除了市值,萬科的股東結構也發生了有趣的變化。一萬個人心中有一萬個哈姆雷特。在我看來,萬科的股東結構,從比較依賴於管理層與大股東的人脈信賴而保持穩定,變成了更具有業務協同性。

  下午3點多,萬科2020股東會上,深圳地鐵集團董事長辛傑公開表示,秉承對萬科‘四個支持’的承諾。

  其中兩個支持,很見深意。一個是支持萬科的事業合夥人機制,一個是支持萬科管理團隊,深化軌道+物業模式。

  來自大股東的表態,預示了今晚鬱亮連任無懸念。

  截止今年一季度,萬科116億股的總股本里,深圳地鐵持股28.7%,管理層持股4%,寶能與安邦均下降至1%。如果說,五年多前的大股東華潤,不干預是一種美德,那麼,今天的深圳地鐵,除了具備這種美德,資源協同更是看點。除此之外,憑藉萬科企業股53億元市值的捐贈,清華大學教育基金作爲更有公共性的股東入列萬科,讓後者的公衆特徵更加豐滿。

  回過頭,我們再來看‘野蠻人’寶能的進與退。

  歷史無法假設,距離才能產生美。評價寶能功過的最佳視距其實是當下。

  畫面不要太精彩:寶能用上佳的自我表現,給他的支持者閃送了一枚自殺式炸彈。

  帶着數百億元的戰鬥盈利離開前後,寶能在南玻玻璃、新能源車上放飛自我。結果呢?從市值到人事,從業績到招商信用,當然是一地雞毛。這方面的新聞簡直鋪天蓋地,按下不表。

  某前浪系資金把它的‘野蠻人’綽號,發揮的淋漓盡致,親手用它的表現,終結了它的同情分與合法性。

  第二件東西,是大平臺的高空平衡感。

  今天的萬科,不再是規模一哥。

  但是,在鬱亮的調教下,萬科的體脂比,就像他自己一樣精瘦。如果把一堆數據平攤在桌面上,銷售額規模,負債率控制與高ROE水平,這個新‘不可能三角’競賽中,萬科自得的理由很充分。

  這種財務底色,貫穿了過去的十年。但是,最近的五年內,還出現了新苗頭。

  住宅之外,在萬科這個大平臺上,鬱亮培育了多個千億志向的獨角獸公司。

  第一個,當然是萬科物業。中國地產五強裏,只有碧桂園服務上市,並在今年中突破1000億港元市值。根據有限披露的數據,萬科物業的營收規模要超過碧桂園服務,如此看來,萬科物業一旦上市,千億竟然只是起點。

  第二個,來自於並不顯山露水的萬緯物流。此次新冠疫情中,兩個行業口碑爆棚:物業與電商。而電商的核心基礎設施就來自於物流與倉儲。

  今年6月,剛五週歲的萬緯物流發行了一個純權益型的類REITS,機構哄搶。在中國,REITS十餘年來,一直雷聲大雨點小,能發行成功的,大多都有對投資者的保底承諾或抽屜協議。但是,萬緯物流的REITS是個有趣的例外,說明它的底層資產與運營能力,已經有顯著的優勢。

  開發業務今天的PE倍數不會超過10,但是物業的估值倍數中位數就達到了35,物流與倉儲更是網紅。這就帶來了一個新問題:我們看待未來的地產大公司估值,是不是應該提前準備好‘大地產視角’?

  從遠期看,鬱亮治下的萬科,投資大平臺的色彩會越來越濃厚,業務剖面也會越來越多。它帶來的直接挑戰是,解讀萬科,不更新觀察角度,就快跟不上隊伍了。

  第三件事,意見領袖。

  我們評價一個頭部企業掌門人能否升級爲行業領袖,其實有一個非正式、但絕對誅心的標準:你的預言是否領先同行被市場所驗證?

  這個標準簡直是爲萬科而造的。

  2012年,鬱亮首提地產白銀時代,應該有質量的增長。這個新名詞從它出爐第一天就充滿爭議,直到數年後,危言聳聽才進化爲行業通用詞彙。

  2018年9月,鬱亮‘活下去’論斷被曝光,他的選擇是,鞏固基本盤,聚焦收斂。後來我們發現,回歸地產開發,重視基本盤,幾乎成爲中國地產老闆的標準動作。

  只不過,每個地產公司老闆的反射弧,長短不一。

  短的有新城老王,當月就有驚嚇,一塊土地臨時終止拿地,幾個月後又加價幾個億買回來。長的有遠洋老李,長達18個月之後才內部動員,把注意力都集中到地產開發上。

  2018年9月底,‘活下去’論的出爐,純屬意外,據說爲此還開除了一個萬科小朋友,一開始,沒有誰當真,業內大神們調侃的是,不要看萬科說什麼,要看萬科做什麼,萬科在唱空做多。

  誰能想到,僅僅幾個月後,形勢就急轉直下,房住不炒太有定力,美國地產商太不靠譜,朋友圈裏人們開始造句比賽:今年是最糟糕的一年,但可能是未來十年來最好的一年。

  又有誰還能想起來,‘活下去’論出爐的25天之前,9月4日上午,董小姐刪除了一篇稿子:行業四巨頭深圳聚餐。那可是一頓身價超過4000億元的地產午餐,行業排名前四的四個大腦,據說都來了。

  午餐過後,萬科活下去論,恆大加大促銷,碧桂園搖頭不想當老大論,除了自信的融創,均有異動。

  鬱亮對危機的超級嗅覺,究竟是來源於內部智庫的研究質量,內幕消息,還是本人的直覺,是一個行業之謎。他對萬科階段性假想敵的選擇,有時候也讓人感到目瞪口呆。這些謎之色彩披散在這家危機感動力驅動股份有限公司中,構成鬱亮版萬科底色的一部分。

  有人說,地產越來越沒意思,喜歡做聲的大佬越來越少,地產的古典時代一去不返。

  這話很有道理,尤其是對於記錄行業歷史的媒體而言,我們希望看到傳奇、個人英雄主義、單槍匹馬的故事,這些故事寫起來跌宕,讀起來更刺激。

  鬱亮總體上並非一個到處兜售觀點的大佬,做個埋頭種地、風雨無阻的農民,反倒是他的口頭禪。

  然而,這位農民對節氣變化有超級感知。他對於市場與行業的論斷,一開始被人奚落嘲笑,但是經常又被市場驗證。

  我十分好奇,經歷了活下去,同行是否心服口服地等待下一個新概念的到來。

  下午的股東大會上,新概念來了:鬱亮最新表態,地產行業發展正在從土地紅利、金融紅利進化到管理紅利。

  對此,你同意麼?

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