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北京改善型住宅升溫 單價10萬+集體入市

http://finance.sina.com   2020年07月19日 17:00   北京同乐城国际线址網

  單價10萬+集體入市 北京改善型住宅升溫

  7月19日,北京商報記者統計發現,在過去的一週裏,先後有融創香山壹號院、懋源·璟璽林岸墅、頤和金茂府3個10萬+項目或亮相或領證預售,而備受期待的中海造價村項目也對外披露案名——甲叄號院。

  不僅是房企的營銷節奏提速,機構數據以及北京土拍市場均呈現出“不限價”“回溫”的趨勢。經歷疫情,購房者對品質居住升級的訴求越發強烈,10萬+項目的集體入市,也讓市場有了更多的選擇,但受制於限競房高庫存壓力,北京市場整體仍以穩定爲主。

  一週三個項目

  7月18日,位於海淀四季青板塊的融創香山壹號院接待中心正式開放,項目主力打造180-280平方米的住宅產品;7月16日,懋源·璟璽林岸墅王大師樣板間發佈,在售戶型爲555-573平方米的合院,總價4200萬-5000萬元/套;660-730平方米的類獨棟,總價6500萬-7700萬元/套。

  7月14日,中國金茂年內重磅產品、與融創香山壹號院緊鄰的頤和金茂府也正式亮相,項目所處地塊是今年初金茂以46.75億元競得,項目產品均爲建築面積在180-256平方米之間的四居,主力戶型面積分爲195平方米、215平方米、256平方米三種。

  與此同時,去年中海以79.4億元競得的“地王”也正式披露了案名——中海甲叄號院。

  儘管上述項目除懋源·璟璽林岸墅已經領取預售證、明確價格外,其餘3個項目均未明確銷售價格,但來自營銷團隊的信息,上述金茂、融創、中海三大力推之作的均價約爲12萬元/平方米。這也是自疫情發生後,北京市場罕見地出現10萬+產品集中入市的情況。

  合碩機構首席分析師郭毅表示,經歷此次疫情,購房者追求品質居住的訴求越發強烈,對於大戶型房源的偏好也有所增強,再加上此前積聚需求的釋放,這無疑給了房企快速入市的信心。

  “改善需求客觀上是一直存在的,只不過可能還沒有合適的產品能夠滿足購房者的心中所想,追求大面積多功能區的室內空間、安全綠色的小區配套、物業服務高標準質量,多方面綜合就會導致豪宅市場出現新一輪的置業需求。” 郭毅如此分析。

  金茂北京總經理助理、京北片區總經理趙偉也直言,金茂內部將頤和金茂府的設計定位爲具有“獨棟化別墅感受”的產品,而只做四居也是充分考量了家庭交流和個人空間需求。“改善型的業主無需取捨,這是我們的初衷。”

  而中海甲叄號院的營銷負責人也透露,“別墅功能扁平化”同樣是項目爲西部片區改善型購房者提供的設計初衷。

  改善型產品利好不斷

  中指研究院發佈的數據顯示,2020年上半年,北京部分改善型需求逐步釋放,新房成交逐步在向中高面積段轉移,中高面積段產品成交佔比提升3個百分點;成交總價段轉向中高價位及高價位產品,分別提升8個百分點及3個百分點,改善型需求不斷增加。

  “最近豪宅項目屢屢發出聲音,也是受到北京供地節奏轉變的帶動。”郭毅稱,頤和金茂府和融創香山壹號院就是典型的例子,它們都是今年初才拿地的,這間接說明房企對於北京市場積極預期的前置。除此之外,後市還有首開+中海競得的朝陽金盞地塊、合生競得的分鐘寺“三兄弟”地塊,這些都會帶來具備“豪宅”潛質的項目。

  據悉,分鐘寺“三兄弟”合計規劃建築面積高達25萬平方米,純商品房住宅用地,沒有其他配建要求,再加上稀缺的地理位置,非常適合打造豪宅產品。彼時,市場就預測稱,該項目售價會達到10萬+的規模,將成爲北京頂豪的標杆項目。

  地產分析師嚴躍進表示,房地產項目從拿地開始就決定了未來的售價,以合生競得的分鐘寺L-39地塊爲例,該地塊溢價率42.08%,樓面價達到7萬+的規模,無論是地塊的稀有度,還是出於盈利的目的,都會帶來高附加值產品。此外,上半年北京推出多宗優質地塊,而且以不限價供應爲主,開發商之間的競爭也比較激烈,這一方面提前傳遞出北京樓市高規格的信號,另一方面也推高了未來入市項目的成本。

  根據中指研究院發佈的數據,2020年上半年,北京宅地市場共推出27宗宅地,累計推出規劃建面269.7萬平方米,受去年同期基數低影響,同比增長73%。從宅地供應屬性來看,不限價地塊19宗,不限價地塊已成爲宅地供應主力。

  北京樓市的風向似乎有所轉變,大面積改善型產品利好消息不斷。但嚴躍進強調,雖然市場目前對大面積改善型產品表現出“友好”,但受制於疫情的影響,整體期待並不能過於樂觀。而且豪宅項目一般採用“慢週轉、高溢價”的方式,這必然會帶來資金成本的壓力。尤其是經歷疫情之後,衆房企大部分“囊中羞澀”,這方面問題仍不容忽視。

  整體仍以平穩爲主

  上述業內人士一致判斷,疫情之後是改善大戶型的機遇。此前受制於調控政策,北京豪宅市場表現一直不佳,雖然後面慢慢有所突破,但整體成交量仍較高點有所差距。目前來看,無論是供地節奏轉變,還是項目入市網籤價,都傳遞出了積極的信號,不但10萬+的豪宅產品增多,而且單價也有創高的趨勢。

  北京商報記者瞭解到,近期批覆的魯能釣魚臺美高梅別墅(榴鄉路84號院),共取得了23張現房銷售許可證,合計46套房源,其中6號樓的別墅擬售價格達到了17.12萬元/平方米。

  “3·17”調控後,北京房地產市場整體降溫,後又經歷多輪調控,使得整體房價趨於平穩,如今放鬆豪宅產品密集入市,而且多以“高價”現身,這會不會帶來北京房價的新一輪波動?對此,郭毅稱,豪宅市場可以說是一個相對孤立的市場,屬於一個小衆細分領域,其自身價格的提升,並不會對北京整體市場產生更多影響。

  在郭毅看來,大面積改善產品的集中入市更多起到的是“中和”目的。此前幾年,北京新房供應以限競房居多,而這方面的庫存量已經達到一個相對較高的數值,需要慢慢去消化。所以,大面積戶型的入市是讓市場有更多的選擇,而銷售價格則會因爲限競房的“清存”會趨於平衡,北京整體市場仍以穩定爲主,保持一個小幅上漲的趨勢。購房者也不要抱有調控放鬆的幻想,要認清楚“房住不炒”的底線。

  隨着北京不限價地塊供應的增加,全市區域內豪宅項目或將出現較大增長。郭毅認爲,一旦短期內出現大量增長,勢必會帶來供過於求的局面,畢竟能買得起豪宅的還是少部分客羣,這方面競爭會更加激烈。除此之外,由於土地價格的攀升,新入市的項目缺乏價格的優勢,臨近的同類二手房也是未來潛在的對手。刨去外在的區域位置優勢,如何提升“吸引力”將是房企脫穎而出的關鍵。

  北京商報記者 盧揚 王寅浩

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