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美房市大反彈 五原因

http://dailynews.sina.com   2020年07月27日 03:52   中國日報

美國6月新屋銷售按月升13.8%,高於預期上升3.6%;5月爲漲16.6%。

(華盛頓報導)美國在「新冠病毒」疫情之下,各州紛祭出封鎖經濟措施,但美國房市復甦最早,至今已是一顆「閃亮明星」。

美國房地產市場在6月大幅反彈,低抵押貸款利率和經濟活動增加,推動成屋銷量環比增長20.7%。

房地產經紀人和經濟學家表示,尋求更大空間的公寓租戶、搬到郊區的年輕家庭以及尋找第二套住房的富裕城市居民的需求強勁。與此同時,成屋供應量仍然很低,因爲冠狀病毒大流行讓潛在賣家對於讓人們參觀自己的房屋態度謹慎。

全國地產經紀商協會(National Association Of Realtors)公佈,經季節性因素調整後,6月成屋銷量年率爲472萬套,爲1968年有記錄以來的最大月度增幅。與上年同期相比,6月成屋銷量下降了11.3%。

今年3月和4月,當「新冠病毒」猛烈襲擊美國時,經濟活動基本上是停頓了,但是到5月和6月美國房屋銷售和新建房屋出現反彈。5月房屋交易銷售量上升了百分之44.3,是自2001年1月美國「全國房地產經紀人協會」(National Association of Realtors)開始追蹤交易數據以來,最高的月度漲幅,而5月份新屋銷售量,較一個月前增長百分之16.6。同時,6月份新屋開工也增長百分之17.3,爲近4年來最高。

「美國銀行全球研究」(BofA Global Research)對房屋市場在疫情下欣欣向榮,分析出五個原因。

第一,經濟衰退不平均

自3月的最後一週以來,超過2,000萬個工作崗位被淘汰,美國有超過5,100萬人提出新的失業救濟申請。衆所周知,「新冠病毒」對低收入家庭的打擊,要比其他家庭要嚴重。

「美國銀行」分析稱,對於那些年收入低於35,000元的家庭,有超過百分之55的人失去工作及所得,而那些收入 35,000元至75,000元之間的家庭,一半以上的人失去工作和所得。

而購屋族羣的年所得是比他們要高的人羣,而且他們受疫情影響相對較小。根據「全國房地產經紀人協會」購屋者的中位年所得爲93,200元。

第二,房貸利率歷史新低

「美國銀行」預期,聯準會將會繼續維持低利率水平,可能會保持政策寬鬆,利率在復甦期間會非常低。本月,30年期固定利率降到百分之3以下,是「房地美」所擁有紀錄的50年來最低的房貸利率。利率新低,刺激購屋買氣,人們負擔購屋成本的能力大大提升。

第三,待售住屋存貨 處歷史低位

「第一美國產權保險公司」(First American Title)首席經濟學家佛萊明(Mark Fleming)解釋稱,「簡單的道理就是,你不能買不出售的東西。」既然房屋供不應求,帶動了「搶購」熱潮。

第四,貨幣政策影響

聯準會維持低利率,是它因應疫情的政策。同時,國會通過「新冠病毒援助、救濟暨經濟安全」法案(CARES),允許擁有聯邦抵押貸款的屋主,可以寬限12個月支付本息,不會受罰。若干私人貸款還提供某種類型的抵押貸款減免。截止到7月12日,有390萬屋主被容許寬限償還,佔所有抵押貸款的百分之7.8。

第五,更多人選擇搬遷

六月初,「皮優研究中心」(Pew Research Center)調查發現,百分之3的成年人因爲疫情,選擇永久或暫時搬家。根據房地產網站「紅鰭」(Redfin)資料,在4月和5月,有百分之27的用戶在市區以外的地方搜尋房屋,創下新高。對人口不足50,000地區的興趣,與去年同期相比,增長至5月的百分之87,而人口超過100萬人口地區則增加百分之22。

「紅鰭」經濟學家馬爾(Taylor Marr)說,「因疫情和隨之而來的『在家工作』機會,出現加速向相對房價可負擔地區遷移的移民模式。」

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