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杭州、深圳、南京…樓市競相復甦?誰製造緊張氣氛?

http://dailynews.sina.com   2020年07月19日 16:25   北京同乐城国际线址網

  原標題:杭州、深圳、南京…樓市競相復甦?誰在製造緊張氣氛?

  來源:瞭望智庫

  文 | 董晴

  7月15日,深圳市住房和建設局發佈《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》。通知圍繞買房資格、增值稅免徵門檻、貸款年限等各方面均有明確規定。

  深圳是最近一輪樓市上漲的領頭羊,調控政策的出臺,各方並不意外,但具體內容仍然超出了市場預期,甚至被稱爲深圳樓市史上最嚴的調控政策。

  調控政策的背後,是一些地區樓市的瘋狂上漲。

  受疫情衝擊,大家普遍對今年的樓市持悲觀態度,樓市確實也低迷了一陣。

  可是,進入3月,自深圳開始,全國各地樓市漸次復甦;5月,“小陽春”得到明確(中原地產研究中心數據);6月,全國市場基本已經回到了2019年的最高水平,熱點城市市場更是活躍,武漢市場的環比上漲十分明顯。

  其中,率先復甦的深圳尤爲瘋狂。證券時報·數據寶追蹤的《2020年上半年全國城市房價漲幅榜》顯示,今年上半年深圳二手房均價比去年底大漲14.37%!深圳的上漲帶動了東莞的瘋狂,東莞今年上半年較去年年底上漲12.78%!臨深的惠州蠢蠢欲動。

  此外,瀋陽、西安、長沙等新一線城市的漲幅也不小,甚至連三線城市連雲港也大漲14.99%,位列漲幅排行榜第一名,而去年年底,該市二手房均價環比下跌13.44%。

  房價上漲的原因何在?是否可持續?存在哪些風險?

  下半年房價會怎麼走?新一輪的調控加碼會到來嗎?

  1

  熱點城市房價爲何猛漲?

  今年上半年,杭州6萬人搶900多套房,一次凍結資金超400億元;深圳光明一新盤開售,8998人搶394套房,中籤率爲4.37%,另一項目1171人搶5套房,中籤率僅0.4%,創下深圳樓市最低中籤率;南京一項目開盤,223套房共吸引了11890人搖號,平均53人搶一套房,當天全部賣完……

高樓林立的深圳市福田區。高樓林立的深圳市福田區。

  類似這樣的案例不勝枚舉。僅杭州一城,2018年4月實施搖號買房以來,就已經出現過30次左右的“萬人搖”現象,最低中籤率爲0.77%。

  這些現象背後的原因很簡單——限價。新房價格遠低於周邊二手房價格,存在無風險套利的巨大空間。比如,上面提到的杭州6萬人搶900多套房的案例,該項目均價爲2.8萬/平方米,周邊二手房價格普遍在3.5萬-4萬/平方米。每平米存在1萬元左右的價差。在深圳,價差更大。

  資本都是逐利的,一、二手房價格倒掛的情況下,買到就是賺到,不僅使得投資客絞盡腦汁搶購,甚至一般的家庭,也要用盡手頭的購房資格,甚至爲買到新房不惜出百萬“喝茶費”。

進入3月,自深圳開始,全國各地樓市漸次復甦。進入3月,自深圳開始,全國各地樓市漸次復甦。

  這也是本文全部採用二手房數據的緣故。因爲限價城市,二手房價格更能反映市場的真實情況。

  那麼,二手房市場量價齊漲的邏輯是什麼?

  一是流動性寬鬆和抑制需求釋放的雙重疊加。

  短期看金融,中期看土地,長期看人口。

  任澤平對房地產週期的這一邏輯判斷,幾乎到了人人皆知的程度。現實確實如此,房地產行業本質是金融,只要銀根收緊,無論是房地產企業還是購房者馬上有反應。

  然而,今年以來,疫情引發經濟衰退風險,全球央行紛紛放水並維持寬鬆格局。新冠危機期間,全球流動性的增速比2008年經濟衰退期間更快。

  根據彭博彙編的美聯儲數據,今年以來,美國廣義貨幣供應量(M2)已經增加了3萬億美元,達到18.4萬億美元,相比之下,去年全年美國M2貨幣供應量僅增加1萬億美元。與此同時,3月份,面對疫情衝擊,美國兩次降息降了150個基點,直接把聯邦基金目標利率降低到零附近,重啓量化寬鬆政策(QE)開着直升機撒錢,無限量兜底。

  摩根大通預測,今年全球債務將增加16萬億美元,到年底時私人和公共部門的總借貸規模將達到創紀錄的200萬億美元,爲了支持全球不斷增長的債務水平,未來很長一段時間內都將實行極度寬鬆的貨幣政策。

  相比其他國家,中國快速控制住疫情,沒有像其他國家一樣開閘大放水。當然,相比之前,流動性還是放鬆了不少。

  首先是增速。

  央行數據顯示,受疫情影響,一季度住戶部門貸款出現減少,但對實體經濟的貸款則顯著增加,人民幣貸款增加7.1萬億元,同比增加1.29萬億元。3月末,廣義貨幣(M2)餘額208.09萬億元,同比增長10.1%,增速分別比上月末和上年同期高1.3個和1.5個百分點,也是自2017年年中以來M2增速首次破10!隨後的4月和5月,M2的同比增速均爲11.1%。

(來源:中國人民銀行) (來源:中國人民銀行) 

  其次是利率。

  4月20日,LPR(貸款市場報價利率)迎來有史以來的最大降幅——1年期LPR爲3.85%,較上期下調20個基點;5年期以上LPR爲4.65%,較上期下調10個基點。至此,房貸基準利率降至20年以來的新低!

  在此之前,4月17日的中央政治局會議提出,要繼續“運用降準、降息、再貸款等手段,保證流動性合理充裕引導貸款市場利率下行”。

  雖然高層一直強調“房住不炒”,嚴控資金過量流入房地產,但流動性多了房地產必然受惠。

  二是各地方政府政策扶持,推動需求的回暖。

  新冠肺炎疫情衝擊下,各地方政府財政收入大幅縮水。

  怎麼辦?引進人才,大力發展高新技術產業,這確實是條着眼長遠的路。可是,遠水解不了近渴。新興產業的培育、發展、成熟,是一個長遠的過程。各地搶奪人才,除了着眼地產長遠發展,不能說不存在短期刺激經濟的私心……

  各地搶人的政策基本都會與購房掛鉤:

  3月27日,廣東江門市住房和城鄉建設局網站發佈的《關於我市限購區域內新建商品住房購房資格的通告》提出,具有大專以上學歷的非本市戶籍居民家庭,可購一套新建商品住房。

  4月8日下午,江蘇省南京市委市政府召開通報《關於支持促進高校畢業生在寧就業創業十項措施》相關情況的新聞發佈會,符合條件畢業生可優先購房。

  4月15日,蘇州工業園區發佈《園區管委會關於調整完善人才優先購買商品住房政策的通知》,放寬了購房申請人條件。

  ……

  既然入戶了,自然要買房。買的人多了,成交量起來了,價格也就跟着漲了。

  充裕的流動性、寬鬆的融資環境、快速恢復的需求,使得房企們積極拿地,今年上半年,上海、廣州、南京等城市,土地出讓金同比均大幅增長,這是房價上漲的先行指標。

(來源:《中國房地產報》) (來源:《中國房地產報》) 

  各地商業銀行的降息幅度也大於央行。貝殼研究院剛剛發佈的《重點32城主流房貸利率簡報6月刊》數據顯示:今年以來,5年期LPR利率累計下調15個基點,而同期32城房貸首套利率下降了26個基點,二套利率下降了24個基點。

  三是剛需、剛改恐慌入市,業主聯合高價掛盤。

  最近兩年,P2P、私募基金、信託等,少則上萬多則幾十萬投資者被收割,使得人們更加將投資買房當成信仰。目前,新冠肺炎疫情還在海外蔓延,投資其他的都不太靠譜,核心城市的房產就成爲了很多人的首選。

  一些此前開廠辦公司做事業的小企業主,生意不好做了,乾脆將工廠賣了,所獲資金投入到樓市;即便不想賣廠,也可以通過經營貸獲取低息資金,投資樓市。

  新冠肺炎疫情,使得1、2月份正常的社會和經濟活動停止,原本的買房需求被抑制。3月,各地逐步復工復產,此前被抑制的需求突然釋放,疊加寬鬆的貨幣政策,各地政府的搶人大戰和祭出的購房優惠,剛需、剛改和投資、投機混合在一起,對典型城市的上漲推波助瀾。

  其實,如果將時間稍微拉長一點看的話,市場的成交併沒有那麼火熱。

  以深圳爲例,上半年二手房成交44000套,比去年上半年上升41%;但與去年下半年45989套的成交相比,則環比下降了4.3%。一手新房成交16727套,比去年上半年下降5.4%;與去年下半年的20203套相比,環比下降17.2%。

  換句話說,這些只是被抑制需求的正常釋放。但是,就像地底下的岩漿,突然集中噴發,加上部分無良中介搖旗吶喊,將整個市場都攪得人心惶惶。

  一、二手房價格倒掛,資本的逐利,不可避免地導致被打擊的“喝茶費”依然暗流涌動。那些常年浸淫於市場的投資客,瞭解的套路、擁有的門路和尋租的通道都秒殺剛需客。真正的剛需客,只能是來陪跑的。這就出現了二手房市場或者需求外溢,或者帶動周邊城市房價的上漲。

  快速回暖的行情,也助長了業主的看漲心態。特別是深圳,不少樓盤業主聯合起來“統一”小區掛牌價格,甚至提出“中介帶客戶看房一次要交1000塊費用”。一位預算6000萬元的外地購房客,感覺自己既卑微又屈辱。

  這種行爲讓部分中介都有點看不下去了:“真正製造緊張氣氛的是業主,擡高房價的是業主,業主的掛盤價都想在上一套成交價的基礎上加50萬-100萬,如果這樣擊鼓傳花下去會漲到崩盤!”

  2

  繼續上漲,會帶來什麼?

  作爲國民經濟的支柱產業,房地產行業的平穩健康發展,對經濟增長具有壓艙石作用,如果房價一路瘋漲,其負面影響會十分巨大。

  有人說,房價並不由市場平均值決定,而是由塔尖的人羣、能支付得起對價的人來決定的。可是,樹終究不能長到天上去。

  因爲,房地產是財富的象徵,也是經濟週期之母、金融危機的策源地。房價與經濟基本面背離得太厲害,是一定會出問題的。

  2020年,3-5月的CPI分別是同比增長4.3%、3.3%和2.4%;同期,居住CPI(居民居住消費價格指數)同比增速分別爲-0.2%、-0.3%和-0.3%,創下有數據以來最低水平。即使在2008年國際金融危機期間,也沒出現全國居住CPI同比負增長的情況。

  國際上,合理的租金收益率一般在5%-6%之間。2008年,即便是我國高房價城市,比如北上廣深也是比較接近這一水平的。隨後,雖然房租也連年上漲,但是房價漲得更快,使得租金收益率連年下滑。

  目前,我國租金收益率在2%-3%左右,想要達到國際合理水平,即便房價保持不變,未來一段時間裏房租價格也要上漲2倍左右才行。至於北上廣深、天津、成都等熱點城市的租金收益率在2015年的房價上漲之後,跌破2%,2020年5月,深圳的二手住宅租金收益率跌至1.38%!

(來源:中原地產)(來源:中原地產)

  如今,房價上漲,房租下跌,租金收益率自然繼續探底。

  房屋租賃價格指數顯示,今年5月,一、二線城市除廈門外,租金均出現下跌。一線城市中,深圳環比下降3.15%,北京環比下降1.41%;二線城市中,武漢、南通、瀋陽、蘇州、東莞的租金環比分別下降6%、4.12%、2.33%、2.27%和2.25%。

  這一趨勢,短期內還將持續。因爲,不僅住宅的租金在下跌,商鋪、寫字樓的租金也同樣在下跌,而後者是經濟的晴雨表。

  中國指數研究院的數據顯示:

  2020 年二季度,一線城市中,僅有13.9%的商圈寫字樓租金環比上漲,86.1%的商圈寫字樓租金環比下跌;租金環比上漲的商業街佔11.5%,租金環比下跌的商業街佔 80.8%,7.7%的商業街租金與上期持平。

  二線城市中,6.8%的商圈寫字樓租金環比上漲,88.6%的商圈寫字樓租金環比下跌,4.5%的商圈寫字樓租金與上期持平;租金環比上漲的商業街佔12.5%,租金環比下跌的商業街佔85.0%,2.5%的商業街租金與上期持平。

  與買房是投資行爲不同,租房是消費。如果說在熱點城市買房是有錢人的行爲,那麼租房則是所有人的事情。消費需要有收入的支撐,是由一個城市的收入水平決定的,跟經濟的發展和收入的增長緊密掛鉤。寫字樓和商業街租金下跌,說明經濟的恢復、大衆收入的恢復,還需要時間,在此之前,租金不可能上漲。

  從發達國家近40年的經驗看,房價與房租的背離可能蘊含着較大的金融風險。典型的例子有,美國次貸危機之前,發生過房價和房租的背離;上個世紀90年代日本房地產泡沫破裂前,房價和房租同樣嚴重背離。

  目前,我國整體房價增速仍處於合理區間。事實上,我國商品房從1987年的平均408元/平方米,漲到2019年的平均9310元/平方米,32年間,增長22.81倍,年複合增速爲10.27%;期間,GDP(現值)從1.21746萬億元增長至99.0865萬億元,增長81.39倍,年複合增速爲14.74%。也就是說,商品房均價的年複合增速是低於經濟增速的。

  這期間,部分城市的有錢人很多,但房價大幅上漲背離了經濟基本面,最後仍然是一地雞毛,最典型的就是鄂爾多斯。

  再比如海南,上個世紀90年代房價一飛沖天,海口、三亞的房價一度比肩北上廣深。1993年海南房地產泡沫破裂,部分爛尾樓變成養豬場,對整個海南經濟造成深遠的打擊。

  3

  上漲過快,如何保證市場平穩?

  面對不斷跳漲的房價,身處這些城市的人們焦慮,其他城市的人們也慌張——這股上漲的勢頭會不會蔓延到我們這裏來?下半年樓市會怎麼走?

  過熱必有調控,這是樓市鐵律。

  2020年上半年剛結束,新一輪樓市調控就從天而降。無論是二線城市的杭州、東莞,三、四線的環京,還是剛剛成爲自貿港的海南,無一例外。

  自2016年9月30日北京調控以來,每年各地調控的次數總和,少則一兩百次,多則三五百次,去年達到創歷史紀錄的620次(數據來自中原地產,2018年調控總次數爲450次),各種史上最嚴政策,抑制了熱點城市房價的過快上漲。

  但是,部分城市漏洞依然存在。比如,深圳2018年7月30日之後成交的房子限售3年,看起來很嚴厲,但由於限售期內房子依然可以通過抵押套出資金,使得限售政策效果大打折扣。

  4月份,深圳住建局表示過將對二手房市場進行爲期3個月的整治行動。要求各中介平臺對價格虛高房源進行下架處理;7月2日,杭州、東莞出臺文件治理“萬人搖”和開盤價……這些政策基本沒有殺傷力,根本談不上收緊。因此,穩定了一個月左右,市場又狂熱起來。

  禁止高價掛盤,僅僅只是規範,根本談不上打壓。事實上,仍然有業主不斷拉昇掛牌價。如果業主要掛盤,又有人願意買,中介爲何不掛?只不過高價房源不在外網展示,中介內網依然可以展示。一旦該房成交,負責維護房源的中介就可以分走1/3的佣金,公司也有了業績。

  至於東莞7月2日發佈的文件,更是形式大於實質,只針對新房,不限購的二手房根本沒有涉及到。

  相比之下,長三角要健康得多。上海、杭州、南京、寧波成交量是大幅提升,但房價只是微漲,漲幅遠小於珠三角的深圳、東莞等城市。一是因爲上海的房價一直比較平穩;二是長三角的調控政策沒有放鬆,珠海2019年年初就變相取消了限購,深圳去年開始放鬆,東莞的二手房不限購,惠州更是一、二手房隨便買。即便從全國範圍看,粵港澳大灣區的調控都偏寬鬆。

  接下來,大灣區的政策大概率要收一收,畢竟,要發展成爲世界級的大灣區,需要靠科技創新,而不是靠房地產。

  6月份,LPR沒有下調。雖然6月17日的國務院常務會議再次強調,要進一步引導貸款利率和債券利率下行,但是,從央行的實際行動來看,這已經是連續第二個月停止降息的步伐了。因爲降息目的是穩定經濟增長,而最近這兩個月,經濟指標已經肉眼可見地改善了——社會消費品零售總額,降幅比4月份收窄4.7個百分點,已連續三個月上漲;5月規模以上工業增加值同比從3.9%提高到4.4%,已基本恢復到正常水平。

  增長加速,往往意味着降準、降息的尾聲。如果疫情不反彈,下半年大規模降準、降息的可能性已經不大,否則就變成了大水漫灌。事實上,對流動性最敏感的國債收益率,已經在上漲。

  下半年,一、二線城市回暖的趨勢還將繼續,過熱城市的勢頭會被壓一壓;至於三、四線城市,還會在政策邊緣瘋狂試探,但難逃朝令夕改的狀況,會一如既往地穩。

  如今,樓市早已由刺激模式進入維穩模式。今年,無論內部還是外部,面臨的不確定性都遠甚以往。此時,中央要考慮全局,要穩就業、保民生,同時還要防範金融風險,這些都決定了不能讓樓市變成脫繮的野馬。

  只要“房住不炒”的主基調沒改變,就不會形成全國性的普漲。

  目前,大部分三、四線城市的銷售情況處於不溫不火的狀態。珠三角的中山和江門,也處於平穩狀態。但是,瘋漲的深圳、東莞確實需要治一治。

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