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深圳樓市冰火兩重天:租售行情背離

http://dailynews.sina.com   2020年07月24日 16:12   中國經營報

  原標題:深圳樓市冰火兩重天:租售行情背離

  本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

  隨着深圳出臺史上最嚴調控政策,處於“白熱化”階段的樓市迎來一波降溫。深圳市房地產信息平臺數據顯示,7月15日至21日,深圳住宅一手房及二手房成交量較新政發佈前一週的數據均出現了下滑。

  不同於因過熱受到調控的買賣市場,深圳租賃市場自今年以來承受着空置的壓力,即便正值傳統旺季也顯得冷清。此外,受房價上升的影響,租金回報率也呈持續下滑趨勢。

  先行示範區、大灣區等規劃利好以及創新創業城市的定位使深圳受到資本的擁簇,同時也成爲衆多“逐夢者”的窗口。作爲無數“深漂族”在深圳的第一站,租金便宜、生活便捷的城中村成爲其暫時落腳的首選。

  只不過,《中國經營報》記者近日走訪發現,在整體租賃市場充滿“涼意”的背景下,深圳城中村亦處於艱難回暖的境地。

  “降價基本不可能,今年沒有漲價已經算很好了。”在深圳南山區桂廟新村承租了幾棟民房的二房東王姐告訴記者。按照以往,王姐手裏的房源租金在今年將上漲200元〜300元/套,然而疫情的到來讓王姐失去了漲價的底氣。

  但像王姐這樣不願降租的房東只是少數,更多城中村房東選擇下調租金,一貫收取的雜費經過商量也都能免去,爲的就是儘快將手中的房源租出去。不過,降價手段對部分城中村租賃市場並不奏效,房源空置率依舊沒有下降。

  數據顯示,今年上半年的深圳租賃市場未出現春節後的旺季,成交量環比及同比跌幅均超20%。

  租金一降再降 空置率從零增至20%

  一般而言,每年春節過後和高校畢業季是租賃市場的傳統旺季,但今年這兩大旺季未能讓深圳城中村租賃市場熱鬧起來。在度過艱難的2、3月份之後,面對延遲的租賃需求逐漸釋放,多數房東也不敢輕易上調租金價格。

  在寶安區固戍一個城中村住了4年的租客陳先生告訴記者,其所在的獨棟民房兩房一廳的租金在2016年爲1500元,截至去年累計上漲500元,但今年以來房東並沒有要求漲房租。

  而據記者近日走訪發現,即便城中村的房東做出降租決定,也難擋空置房源的出現。

  7月14日,記者來到福田中心區的唯一城中村——崗廈村,與其隔街相望的便是深圳地標建築平安金融中心。李斌(化名)所在的一家中介公司在此地代理有12棟民房,據其介紹,這些物業實際上爲公司老闆所有,公司員工只負責日常管理和租後服務,合同是跟中介公司籤,同時也要給其一筆“中介費”,金額爲月租金的50%。“我們就是靠中介費吃飯的。不過因爲疫情,現在也可以只收30%。”

  李斌稱,崗廈村周邊的小區房租金在5000元至6500元之間,而城中村裏的民房租金在1800元到3000元不等。李斌帶着記者來到一棟距離崗廈地鐵站步程不超過5分鐘的樓梯房,位於7樓的一間約30平方米、一房一廳戶型的空房目前租金爲2100元。李斌表示,該房源價格已較去年減少200元,但還可以減少100元,以2000元出租給記者。見記者有所猶豫,李斌隨即稱,如果確定租下來,可以向公司申請免收中介費。

  使李斌前後態度發生轉變的這套房源,截至目前已經空置了一個多月,而放在去年,不出一個星期便會被人租下。

  記者隨後來到羅湖區的向西村,村子位於繁華商圈東門商業街中心附近,人流密集,路上亦有不少私人中介。在記者觀望之時,一位自稱有房出租的中介王叔湊了上來,他說自己已從事房屋中介20多年,手上握有多處房源信息。據其介紹,這裏的房源租金近期每套普遍下降300元〜500元,樓梯房一房一廳的價格爲2200元,兩房一廳的價格爲3000元。

  除了租金下降、中介費減免,近段時間城中村房東也放寬了對房源其他雜費的收取。

  記者來到位於福田西南部的下沙村,這裏緊鄰下沙地鐵站、KK one購物廣場,身處京基濱河時代、萬科金域藍灣等豪宅之中。記者沿街看到幾位騎着掛有租房廣告牌電動車的大姐穿梭在街頭巷尾,其中一名帶看大姐告訴記者,這裏帶家電的一房一廳價格在2700元〜3200元,最便宜的一套爲2300元,此前的出租價格爲2500元〜2600元;兩房一廳的價格爲3300元〜3600元。“現在的價格比今年2、3月份的時候還便宜。”

  此外,大姐稱,目前收取的中介費可從月租金的50%減至30%,管理費也可以免除。據大姐介紹,一般管理費的金額爲每月收取50元〜80元,另外房東目前不接受在過年前退租。“過年的時候房子不好租,很多人也會在這個時候離開。”大姐告訴記者。

  值得注意的是,多個城中村房東均對記者表示,今年內租金都不會上漲。李斌稱,近段時間以來租金都在下降,接下來最起碼要等到明年才有可能漲價。下沙帶看大姐亦稱若與房東簽訂一年期合同,之後再續約也不會漲價,而桂廟新村的王姐則認爲,該地的房源在2年〜3年內不會漲租金。

  另一方面,記者近日走訪發現,除了城中村,周邊小區房的租金水平也有所下降。如下沙地鐵口旁邊的花好園小區,目前一房一廳的租金爲5300元〜5500元,單間價格爲4700元〜4800元。據中介劉鑫(化名)介紹,今年該小區的租金普遍下降了300元至400元。

  租售行情背離 租房熱度環比下跌12.4%

  在熱度方面,深圳樓市的租賃市場和買賣市場出現了分化的局勢。

  樂有家研究中心統計數據顯示,2020年上半年深圳租賃市場成交量的環比及同比跌幅均超過20%。

  據中原地產發佈的《2020年上半年深圳樓市總結報告》,受疫情影響,今年春節後租賃市場未像往年一樣出現回暖的趨勢,租客的減少使得租賃市場較爲冷清。

  “一般來說,3月到10月都是桂廟新村租房的旺季,特別是6月到8月份。但我現在一天最多租出去三四套,去年這個時候一天最多可以出租七八套。”王姐告訴記者。

  58同城、安居客發佈的《2020年6月份一線及新一線城市租房趨勢報告》顯示,深圳的租房熱度環比下跌12.4%,新增房源量環比下跌12.2%。

  據中原地產統計數據,今年上半年深圳租金約爲71.2元/平方米/月,較去年微跌0.3元/平方米/月。

  從租金回報率看,當前深圳租金回報率爲1.33%。雖然上半年租金穩定,但在房價上升的影響下,上半年租金回報率呈持續下滑趨勢。

  今年以來,深圳樓市話題頻出,房價亦水漲船高。7月16日,國家統計局公佈6月70城房價數據顯示,深圳新房和二手房的價格環比漲幅均在4個一線城市中排名第一。

  值得注意的是,深圳中原研究中心數據顯示,從過戶數據來看,6月深圳二手住宅成交套數爲10594套,環比上升23.9%;成交面積爲90.6萬平方米,環比上升28.0%,爲2016年4月以來首個成交套數破萬的月份。2020年上半年,深圳全市二手住宅成交套數爲44000套,佔去年全年的57%。

  樓市“高溫”也引發了相關部門的密切關注,深圳多區住房和建設局自今年4月以來多次出文旨在打擊炒房行爲。直至7月15日,深圳樓市調控加碼的“靴子”終於落地。

  深圳市住房和建設局推出了8項措施精準調控樓市,力度空前,涵蓋調整商品住房限購年限、完善差別化住房信貸措施、發揮稅收調控作用、細化普通住房標準、加強熱點樓盤銷售管理、推行房屋抵押合同網籤管理、加大二手住房交易信息公開力度、嚴厲打擊房地產市場違法違規行爲等。

  中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁對記者表示:“此次出臺的新政非常及時,到七八月份調控的效果將逐步顯現,如成交量出現明顯回縮、樓價小幅度下跌。”

  而記者從深圳市房地產信息平臺獲悉,在調控新政發佈前的7月8日至7月14日,深圳一手房和二手房的成交量分別爲934套、3255套,成交面積分別約爲9.5萬平方米和27.99萬平方米。新政發佈後,7月15日至7月21日,深圳一手房成交量較前一週減少157套至777套,二手房成交量減少103套至3152套,成交面積分別約爲7.8萬平方米和28.14萬平方米。

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